शेतजमीन खरेदीपूर्व घ्यावयाची दक्षता.

    

शेतजमीन खरेदी करताना घ्यायची काळजी..




    कुठल्याश्या एका हिंदी सिनेमात एका व्हिलनने हीरोच्या लहानपणी त्याच्या वडिलांची संपत्ती हडप केलेली असते आणि त्यांना धोका देऊन पळून गेलेला असतो.  हीरो काही वर्षांनी मोठा होतो, स्वतः चं  नाव बदलतो आणि व्हिलनच्या मुलीला प्रेमाच्या जाळ्यात ओढतो. त्यानंतर तिच्या वडिलांची म्हणजेच व्हिलन ची सगळी इस्टेट पुन्हा प्राप्त करतो. किंवा अजून एक उदाहरण देते, कोण कुठली एक सिरियल त्यात, ती खलनायिका नायकाच्या प्रॉपर्टी चे कागद कपाटातून चोरते आणि “आजसे मै इस आलिशान हवेली की मालकिन बन चुकी हू, अब ये घर मेरा है. और तुम निकल जाओ इस घर से” म्हणत नायक आणि नायिकेला घराबाहेर काढते.

हा सगळं मेलोड्रामा पहात पहातच आपण मोठे झालो. पण वकील झाल्यापासून अशी दृश्यं पहाताना मनात विचार येतो की, “यांनी खरेदीपूर्वी मिळकतीचा सर्च घेतला असेल का? खरेदीपूर्व जाहीर नोटिस दिली असेल का? स्टॅम्प चा खर्च कुणी केला असेल? स्टॅम्प वर मसुदा कुणी तयार केला असेल? दुय्यम निबंधकाकडे  दस्त नोंदवायला कधी गेले असतील? पेपर मध्ये जाहीर नोटिस दिली असेल की नसेल? वगैरे वगैरे.. आणि म्हणूनक वर्षानुवर्ष या मेलोड्राम्याचा एक सच्चा प्रेक्षक असलेल्या माझ्या आबालवृद्ध मित्र मैत्रिणींच्या साठी हा लेख..

सामान्यतः आम्हा वकिलांना शेती खरेदी करण्यासाठी पक्षाकरांच्या कडून विचारले जाणारे प्रश्न आणि त्याची उत्तरं खालीलप्रमाणे:-

(१) शेतजमीन खरेदी करण्यासाठी खरेदी घेणारी व्यक्ती शेतकरीच असावी लागते का?

-तर हो. शेतजमीन खरेदी घेणारी व्यक्ती ही शेतकरीच असावी लागते. पण ही गोष्ट खरी आहे की, शेतकरी नसलेला व्यक्ती सुद्धा कायदेशीररीत्या शेतजमीन खरेदी करू शकतो. उदाहरणच द्यायचं झालं तर अमिताभ बच्चनची ABCL कंपनी सतत तोट्यात राहिली. त्यावेळेस अमिताभ बच्चन ने शेतजमिनीची खरेदी करून आपण शेतकरी असल्याचा दाखल मिळवला होता. ह्या संदर्भातल्या बातम्या त्यावेळेस पेपर मधून आणि वृत्त वाहिन्यांवर गाजल्या होत्या.

२) मग जर आपल्या कडे शेती नसेल तर काय करायचं?

- ऐका तर, तुमच्या कडे शेती नसेल आणि तुम्ही शेतकरी नसाल तर तुमचे जे कुणी पूर्वज असतील त्या पूर्वजांच्या नावावर शेतजमीन असेल तर तुम्ही त्यांचे वारस आहात हे दाखवून शेतजमीन विकत घेऊ शकता. त्यासाठी तुम्हाला कोर्टाकडून वारसा प्रमाणपत्र घ्यावे लागते. जर तुमच्या घरात, पूर्वजांच्या पैकी कुणी शेतकरी नसेल तर मित्र मंडळींच्या पैकी जर कुणी शेतकरी असतील तर त्यांच्या नावावर शेतजमीन विकत घेऊ शकता आणि शेती करू शकता. तसेही नसेल तर तुमच्या पत्नी च्या माहेरी कुणी पूर्वजांच्या पैकी शेतकरी आहे किंवा सासुरवाडीला शेती आहे, असे असल्यास तिच्या नावावर शेतजमीन खरेदी करू शकता. याने होईल काय, तर पत्नीच्या नावे शेती खरेदी केल्यास तुमच्या मुलांची नावे शेतजमीनीला आपसुक लागतील

३) स्वकष्टार्जीत शेती होती पण ती विकली आहे किंवा वडिलोपार्जित शेती होती, आता ती नाही तर मग शेतजमीन खरेदी करता येते का?

-हो, कारण तुम्ही शेतकरी होतात यांची पुष्टी देण्यासाठी पुरावा म्हणून तुमच्या वडिलोलोपार्जित, स्वकष्टार्जीत शेतीचा ७/१२ चा उतारा आहे. किंवा ७/१२ चा उतारा उपलब्ध नसेल तर  पूर्वजांच्या नावाने शेतसारा भरल्याच्या पावत्या असतील, तर त्या ७/१२ चा उतारा (त्या काळचा) उपलब्ध करण्यासाठी वापरता येतात त्याचप्रमाणे खरेदी खत ज्यामध्ये तुमच्या पूर्वजांचा शेतकरी म्हणून उल्लेख असेल व त्यांनी काही कारणास्तव ती शेतजमीन विकली असेल तर त्याचा फायदा तुम्हाला शेतजमीन खरेदी करताना होतो. तुम्हाला एखादी पूर्वजांनी केलेल्या व्यवहाराची फेरफार नोंद (६-ड) उपलब्ध झाली तर त्यावरून सुद्धा तुम्ही महसुली कार्यालयातून ७/१२ चा उतार उपलब्ध करून सक्षम न्यायालयामार्फत वारसा प्रमाणपत्र घेऊन शेती खरेदी करू शकता.

४) बरं, माझ्याकडे यापैकी काहीही नाही. आमच्या पूर्वजांच्या पैकी कुणीही शेतकरी नाही. तरी मी शेती विकत घेऊ शकतो का?

-हम्म.. जरा कठीण आहे. पण तुम्ही एक करू शकता, मे. जिल्हाधिकाऱ्यांच्याकडे एक अर्ज करावा लागेल, ज्यामध्ये तुम्ही अशा प्रकारचे कथन करू शकता की, “मला दूसरा कोणताही काम धंदा नाही, कोणताही व्यवसाय करता येत नाही. मला शेती कामाचा अनुभव आहे, मला शेती करावयाची आहे तरी ती करणेसाठी माझ्याकडे जमीन उपलब्ध नाही तरी ती खरेदी करण्यासाठी मला परवानगी मिळावी.”  अशा परिस्थितीत मे. जिल्हाधिकारी ‘विशेष बाब’ म्हणून शेती खरेदी करण्यासाठी परवानगी देऊ शकतात.

५) पुनर्वसनात मिळालेली शेतजमीन विकता येते का?

- लक्षात घ्या, पुनर्वसनातील शेतजमीन ही जलसिंचन प्रकल्प, मूलभूत सोई सुविधांच्यासाठी शासनामार्फत अधिग्रहीत केलेली असते. (Right to fair compensation and transparent in land acquisition, rehabilitation and resettlement Act, 2013) च्या कायद्यानुसार भूसंपादन आणि पुनर्वसन एकाच कायदयान्वये अमलात येते. संपादित केल्या गेलेल्या जमिनीच्या ऐवजी जर पर्यायी जमीन शेतका-यास दिली गेली असेल तर ती जमीन सुरुवातीच्या काळात शर्तीची जमीन ( तिथे भोगवटाधारक २ किंवा ‘सक्षम प्राधिकारांकह्या परवानगी शिवाय हस्तांतरास मनाई’ असा शेरा ‘इतर अधिकारात’ समाविष्ट केलेला असतो. ) म्हणून गृहीत धरली जाते.  एकदा का पुनर्वसीत शेतकऱ्याला ही जमीन मिळाली की त्याला ती कमीतकमी १० वर्ष कसावी लागते. त्यानंतर तो सदरची जमीन विक्री बाबत सक्षम प्राधिकरण म्हणजेच मे. जिल्हाधिकारी यांची पूर्व-परवानगी घेऊनच विक्री करता येते. 

६) ग्रामीण किंवा ग्रामपंचायत हद्दीतील असणाऱ्या गायरान जमिनीची खरेदी करता येते का?

-नाही. कधीच नाही.  गायरान जमिनी ह्या सरकारी मालकीच्या असतात. परंतु ती त्या त्या गावाच्या ग्रामपंचयातीच्या ताब्यात असते. वनासाठी, राखीव जाळणासाठी, जनावरे चरण्यासाठी, राखीव गावतासाठी, दफनभूमी किंवा स्मशानभूमीसाठी दुष्काळात चारा छावणीसाठी या भूमीचा वापर होतो. गायरान जमीन ही त्या गावाच्या एकूण क्षेत्रफळाच्या ५% असते. शेताच्या लगत गायरान जमिनीवर कितीही वर्षांचा ताबा असेल किंवा रोजची वहिवाट असेल तरीही गायरान जमिनीची खरेदी विक्री होऊ शकत नाही कारण तसा कोणताही कायदा नाही. खाजगी व्यक्तीला ती देता येत नाही किंवा भाडे तत्वावर सुद्धा हस्तांतर करता येत नाही. सार्वजनिक क्षेत्रासाठी जनहितार्थ वापरासाठीच केवळ शासनामार्फत गायरान जमीन वापरता येते.

७) गुंठेवारीने जमीन खरेदी करता येते का?

-तुकडे बंदी कायदा अस्तित्वात असताना सुद्धा लोक १,२ गुंठे शेतजमीनीची जागा खरेदी करतात. त्याला काय  होतंय? ७/१२ नावावर झाला म्हणजे बास! असं नसतं बॉस..! लोक काहीही सल्ला देतात. ७/१२ ला नाव लागलं म्हणजे झालं असं नसतं. हा बेकायदा व्यवहार झाला! १-२ गुंठा जमिनीवर घर बंधायचं त्या ‘ जमीनीचं बिनशेती(NA) नाही, ले आऊट मंजूर नाही, महापालिकेचा, नगर पालिकेचा अथवा ग्राम पंचयातीचा बांधकाम परवाना नाही, बांधकाम पूर्ण झाल्याच प्रमाणपत्र नाही, वापर परवाना नाही,. लोक घर बांधून पूर्ण करतात. त्या जागेचा कर सुद्धा भरतात. ती जागा बांधकामासकट विकतात. विकत घेणारा मनुष्य सुयोग्य दिवस बघून ती जागा खरेदी करतो, सत्यनारायण घालतो, ग्रहशांती, वास्तु शांती करतो. असले कोणतेही व्यवहार बेकायदा असतात. विक्री करणारा किंवा ब्रोकर ते नंतर निस्तरायला येत नाहीत. जागा घेणारा पद्धतशीर पणे अडकतो. त्यानंतर कोणतेही ग्रह-तारे तुम्हाला वाचवायला येत नाहीत. त्यामुळेच जागा खरेदी करताना चार पैसे खर्च करून चांगला वकील निवडावा व त्यांच्या सल्ल्याने योग्य निर्णय घ्यावा.   

८) हे कूळ काय असत? कुळाच्या जमिनी खरेदी करता येतात का?

-सामान्य शब्दांत सांगायच झालं तर, शेतजमीनिच्या मालकाव्याकतीरिक्त जी व्यक्ती वंश परंपरागत रीतीने, करार नाम्याने किंवा पैसे देऊन मोबदला न घेत जमीन कसणारी, कायदेशीररीत्या त्या शेतजमिनीची वहिवाट करणारी किंवा एखादी व्यक्ती मिरासदार म्हणून जमीन कसत असेल तर किंवा १ जाने, १९३८ ते १ जाने, १९४५ पूर्वी सलग ६ वर्ष जमीन कसत असेल तर अशा प्रकारच्या व्यक्तींना “कूळ” म्हणतात. कुळांमध्ये Deemed Tenant, Protected Tenant व कायम कूळ असे प्रकार आहेत. कूळ कायदा कलम ३२-ग अन्वये जमीन विक्री करण्याचा अधिकार अप्पर तहसीलदार व शेतजमीन न्यायीकरण यांना आहे. कुळकायदा कलम ७० ब व ३२ ग खालील कामकाज एकाच वेळी एकत्र चालू शकते. कूळकायदा कलम ३२ ओ अन्वये अप्पर तहसीलदार व शेतजमीन न्यायीकरण यांनी ०१/०४/१९५७ नंतरचे कूळ ठरवले गेल्यास सदर शेतजमिनीचे विक्री कुळकायदा कलम ३२ ओ अन्वये करता येते.  

९) देवस्थान जमिनीची खरेदी करता येते का?

मुंबई कुळकायदा कलम ७० ब च्या तरतूदी देवस्थान जमीनीलाही लागू होतात. तथापि, ३२ ग च्या तरतूदी मात्र कलम ८८-(१)(ब) नुसार कलम ३२ ग अन्वये विक्री करण्यास बाधा आहे. त्यामुळे देवस्थान जमीन ७० ब खाली कूळ ठरू शकते. परंतु, ३२ ग खाली विक्री होऊ शकत नाही.

१०) आदिवासी लोकांच्याकडून जमीन विकत घेता येते का?

-नाही. आदिवासी लोकांच्या कडून केवळ आदिवासी व्यक्तीच जमीन विकत घेऊ शकते. त्याचप्रमाणे आदिवासी जमिनीची खरेदी विक्री मे. जिल्हाधिकारी यांच्या परवानगी शिवाय करता येत नाही. एखाद्या आदिवासी ला जर आर्थिक गरज असेल आणि जमीन खरेदीसाठी जर आदिवासी उपलब्ध नसेल तर बिगर आदिवासी ही जमीन खरेदी करू शकत नाही पण भाडे पट्ट्याने घेऊ शकतो. कराराप्रमाणे आदिवासी व्यक्तीची जमीन घेणाऱ्या व्यक्तीकडे राहते. करार संपला की जमिनीची मालकी मूळ मालकाकडे जाते. पण पूर्वी अशा जमिनी भाडेतत्वावर सुद्धा देता येत नव्हत्या. पण महसूल विभाग जिल्हा अधिकारी अधिनियम, १९८५ व त्यात नव्या सुधारणा आहेत. आदिवासी भाडेतत्वावर जमीन देऊ शकतो. यात सगळ्यात महत्वाचे म्हणजे, महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम कलम ३६ नुसार जमिनीची खरेदी विक्री, दीर्घमुदतीने भाडे तत्वावर देण्यासाठी मे. जिल्हाधिकारी यांच्याकडे पूर्व परवानगी घ्यावी लागते. आणि ही परवानगी सहज सहजी मिळत नाही.

११) अ.पा.क.(अज्ञान पालनकर्ता) व्यक्तीची जमीन कशी विकत घेता येते?

अज्ञान व्यक्ती ज्याचे वय १८ च्या आत आहे, त्या व्यक्तीचे हिंदू कायद्याप्रमाणे अ.पा.क. वडील असतात वडिलांच्या पश्चात आई असते. परंतु मुस्लिम कायद्यप्रमाणे महिलांना कोणताच गार्डीयनशिप चा अधिकार नाही. मुस्लिम पक्षकार असल्यास प्रथमतः त्यास मे. कोर्टाकडून गार्डीयन नेमून घ्यावा लागतो. उदा. काका, आजोबा, इ . गार्डीयन अँड वॉर्ड अॅक्ट यातील कायदेशीर तरतूदीनुसार कोणताही गार्डीयन किंवा अज्ञान पालनकर्ता हा कोणत्याही अज्ञान व्यक्तीची जी मालमत्ता आहे ती गहाण ठेवू शकत नाही, विक्री करू शकत नाही. खरेदी करत असलेली जमीन किंवा एखादा करार अज्ञान व्यक्तीच्या वतीने गार्डीयन करत असेल तर तो व्यवहार करण्यासाठी सक्षम न्यायालयांची परवानगी घेणे गरजेचे आहे. वास्तविक जर जमीन ही वारसाने आज्ञानाच्या नावाने आली असेल तर ती जमीन विक्री करताना, कोणत्याही न्यायालयाची परवानगी घेणे गरजेचे नाही. पण जर शेतजमीन अथवा जंगम मालमत्ता आज्ञानाच्या नावावार खरेदी करून अथवा बक्षीस पत्राने थेट आज्ञानाच्या नावावार असेल तर मात्र न्यायालयांची विक्रीपूर्व परवानगी घेणे आवश्यक आहे. सर्वात महत्वाचे म्हणजे, जमीन खरेदी करताना, त्या जमिनीचे कराराचे वैधातेकरिता आज्ञानाच्या नावाने असणारी जमिनीची विक्री करताना गार्डीयन अँड वॉर्डस् अॅक्ट च्या तरतूदीचे तंतोतंत पालन झाले आहे की नाही ही पहाणे गरजेचे आहे व न्यायालयाने दिलेला जमीन विक्रीचा आदेश त्या खरेदी खतांच्या दस्तास जोडणे आवश्यक आहे.  

१२) प्रत्यक्ष जमिनीची खरेदी करताना काय काळजी घ्यावी?

(A) ज्या जमिनीची खरेदी करताय त्या जमिनीचा ७/१२ गावच्या तलाठ्याकडून अथवा ऑनलाइन शासकीय संकेत स्थळांवरून (महा भू आलेख) वरून काढून घ्यावा. सदर जमिनीत हिरवा पट्टा, पिवळा पट्टा इ. कोणत्याही प्रकारचे आरक्षण नाही ना यांची खात्री करून घ्यावी.

(B) शेतजमिनीत जाण्यासाठी खाजगी रस्ता असेल तर, ज्या जमिनीतून रस्ता आहे त्या जमीन मालकाची हरकत नाही ना किंवा सदर जमीनविषयक रस्ता वाहिवाटीसाठी कोणताही अर्ज प्रलंबित नाही ना, याची खात्री करून घ्यावी.  शक्यतो ७/१२ वर भोगवटाधारक वर्ग १ असणाऱ्या शेतक-याकडून जमीन खरेदी करावी. कारण ती जमीन त्या भोगवटादाराच्या प्रत्यक्ष मालकी वाहिवाटीची असते.  

(C) जमिनीवर कोणत्याही प्रकारचा बोजा असल्यास तो कायदेशीर पद्धतीने काढून घ्यावा. मयत व्यक्ती, जुना वाहिवाटदार, बँक बोजा, कूळ याबाबत माहिती घ्यावी.  ७/१२ च्या उता-यावरची नाव असलेली व्यक्ती आणि विक्री करणारी व्यक्ती एकच आहे का यांची खात्री करावी.

(D) ज्या शेतजमिनीची खरेदी करणार आहे, त्या जमीनीचा ३० वर्षांचा टाइटल सर्च रीपोर्ट वकिलांकडून करून घ्यावा. त्यानंतरच जमिनीच्या व्यवहारात आर्थिक देवाण घेवाण करावी. उदा. साठेखत, इसारा रक्कम देणे वगैरे..

(E) खरेदीपूर्व जाहीर नोटिस वकिलांमार्फत वृत्तपत्रात द्यावी व नोटीसीमद्धे हरकतीसाठी कमीत कमी ७ दिवसांचा कालावधी द्यावा.

(F) जमिनीची हद्द नाकाशाप्रमाणे आहे का, तसेच ७/१२ उताऱ्यावर नमूद असलेले जमिनीचे क्षेत्र व प्रत्यक्ष जमिनीचे क्षेत्र ही तेवढेच आहे का याची खात्री करून घ्यावी.

(G) संपादित क्षेत्रावर महामार्ग गेला असल्यास तसेच कोणत्याही इतर सार्वजनिक प्रयोजनांसाठी जमीन हस्तांतरित झाली असल्यास उदा. कालवा, साठवण तलाव, पाझर तलाव. यांचे क्षेत्र त्या जमिनीच्या प्रत्यक्ष क्षेत्रातून वजा झाले आहे की नाही व वजा झालेल्या क्षेत्राची नोंद ७/१२ उताऱ्यावर येऊन त्याबाबत फेरफार झाला आहे का याची नोंद घ्यावी.

(H) संपादित झालेल्या जमिनीवर त्या त्या विशिष्ट कायद्यानुसार काही निर्बंध असतात उदा. राष्ट्रीय महामार्ग जमिनीतून गेला असल्यास त्या जमिनीत राष्ट्रीय महामार्गाच्या मध्यापासून ३६ मीटर कोणतेही बांधकाम करता येत नाही. तसेच जमिनीतून उच्च दाबाच्या विद्युत वाहिन्या गेल्या असल्यास त्याखाली कोणताही शेतीपूरक प्रकल्प करता येत नाही. यांची काळजी जमीन खरेदी करताना घेण्यात यावी.

एकूणच काय तर, दुय्यम निबंधकांच्याकडे दस्त नोंदवताना, मसुदा व्यवस्थित तयार केला आहे का, शेतजमीन लिहून घेणार-देणार यांची नावे अचूक लिहिली आहेत का, तसेच त्यांचे आधार कार्ड, पॅन नं. अचूक आहे का, शेतजमीनिच्या चतु: सीमा नमूद आहेत का, वाहिवाटीबाबत उल्लेख बरोबर आहे का, क्षेत्रफळ योग्य आहे का, दस्तयामद्धे नमूद असलेली खरेदीची रक्कम अचूक लिहिली आहे का तसेच व्यवहाराचे माध्यम (mode of payment) नमूद आहे का या गोष्टींची खातरजमा करावी आणि डोळसपणे व्यवहार करावेत.

सध्याच्या दस्त नोंदणीच्या नियमानुसार दस्त नोंदवायच्या आधी ऑनलाइन वर नमूद केलेली माहिती भरणे आवश्यक असते व त्या माहितीची प्रिंट आउट दस्ताला जोडणे आवश्यक आहे. तरी वरील सर्व माहिती दस्तानुसार भरलेली आहे व भरलेली माहिती व दस्तातील माहिती तपासावी. त्यानंतरच दस्त नोंदणी करावी.

जमीनविषयीचे व्यवहार माहितगार वकिलांना हाताशी धरून करावेत. तसेच हे व्यवहार स्वच्छ व चोख असावेत. बेकायदेशीर व्यवहारात फार नुकसान असते यांचे भान सतत ठेवावे. नाहीतर “लेने के देने पड जाते है” अशी स्थिती निर्माण होते.       

लेखिका- अॅड. श्रेया सुजय सापटणेकर-देशपांडे



टिप्पण्या

टिप्पणी पोस्ट करा

या ब्लॉगवरील लोकप्रिय पोस्ट

नोटरी वकील म्हणजे काय?

मोजणी अर्ज कसा करायचा? कोर्टाद्वारे मोजणी करून घेता येते?

महसूली प्रकरणांच्या न्यायनिवाड्यासाठी स्वतंत्र न्याययंत्रणेची गरज